A reforma tributária aluguéis é uma das mudanças mais significativas no sistema fiscal brasileiro em décadas. Criada pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, ela altera profundamente a forma como os aluguéis de imóveis passam a ser tributados no Brasil.
A partir de janeiro de 2026, quem tiver mais de três imóveis alugados e receita anual superior a R$ 240 mil não pagará apenas Imposto de Renda. Entrarão em cena dois novos tributos: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).
Essa mudança muda o conceito jurídico dos aluguéis: antes vistos apenas como renda, agora passam a ser tratados como prestação de serviço. O resultado prático é um aumento considerável da carga tributária, que poderá crescer até 40% em 2033, quando a transição estiver concluída.
Por Que Essa Mudança Aconteceu
O Brasil sempre teve um dos sistemas tributários mais complexos do mundo. No caso de consumo, existiam impostos diferentes em cada esfera:
- ICMS (estadual).
- ISS (municipal).
- PIS e COFINS (federais).
Essa fragmentação gerava bitributação, disputas judiciais e insegurança jurídica. Para corrigir isso, a EC 132/2023 criou dois tributos unificados: o IBS e a CBS.
A grande novidade da LC 214/2025 foi incluir a locação de imóveis por pessoas físicas dentro da regra de prestação de serviços. Esse ponto gerou polêmica, pois amplia a base tributária para milhões de contribuintes que nunca pagaram tributos além do Imposto de Renda.
O Que São IBS e CBS
- IBS (Imposto sobre Bens e Serviços): arrecadação dividida entre estados e municípios. Substitui ICMS e ISS.
- CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços): arrecadação federal. Substitui PIS e COFINS.
Na prática, ambos incidem sobre o valor bruto recebido em aluguéis. Pela primeira vez, o aluguel é tratado como consumo, e não apenas como renda.
Quem Será Afetado pela Reforma Tributária Aluguéis
A lei não alcança todos os proprietários. Os critérios são cumulativos:
- Ser pessoa física.
- Possuir mais de três imóveis alugados.
- Ter receita anual superior a R$ 240 mil.
Exemplos
- João: 5 imóveis, receita de R$ 250 mil/ano → será tributado.
- Maria: 2 imóveis, receita de R$ 300 mil/ano → não será tributada.
- Carlos: 10 imóveis, receita de R$ 180 mil/ano → também não será tributado.
Essa limitação mostra que a lei foi direcionada a médios e grandes investidores imobiliários.
Cronograma da Reforma Tributária Aluguéis
- 2026: fase de testes, com alíquota simbólica (0,1% IBS e 0,9% CBS).
- 2027: CBS começa a valer oficialmente.
- 2028 a 2032: crescimento progressivo das alíquotas.
- 2033: sistema completo, com carga estimada em 27%.
Embora o início pareça inofensivo, o impacto cresce ano a ano até atingir o teto em 2033.
Benefícios e Redutores
A LC 214/2025 trouxe alguns redutores:
- Locação residencial tradicional: desconto de 70% na base de cálculo + dedução de R$ 600 por imóvel. Alíquota efetiva aproximada: 8,1%.
- Locação por temporada (Airbnb e similares): desconto de apenas 40%. Alíquota efetiva: 16,2%.
Ou seja, quem atua em temporada será tributado praticamente no dobro em relação a quem aluga para moradia.
Exemplos de Impacto Financeiro
1. Proprietário tradicional
João tem 5 apartamentos em São Paulo, receita anual de R$ 300 mil.
- Hoje: paga ~R$ 5.500/mês de IRPF.
- Em 2033: pagará R$ 5.500 (IRPF) + R$ 2.025 (IBS/CBS) = R$ 7.525/mês.
- Custo extra: R$ 24.300/ano.
2. Investidor de Airbnb
Maria tem 4 imóveis no Rio, receita de R$ 40 mil/mês.
- Hoje: paga apenas IRPF.
- Em 2033: acréscimo de R$ 6.480/mês, ou R$ 77.760/ano.
3. Proprietário rural
Carlos arrenda 6 imóveis rurais, receita de R$ 500 mil/ano.
- Também será alcançado, pois arrendamento foi equiparado à locação.
4. Grande investidor
Pedro tem 40 imóveis alugados em São Paulo, receita de R$ 2 milhões/ano.
- Estimativa em 2033: carga extra de ~R$ 324 mil/ano em relação ao modelo atual.
O CIB – Cadastro Imobiliário Brasileiro
A IN RFB nº 2.275/2025 criou o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que funciona como um “CPF dos imóveis”.
Ele será integrado ao SINTER e reunirá dados de:
- Cartórios.
- Prefeituras (IPTU).
- Receita Federal.
- INCRA e órgãos ambientais.
Como o CIB vai detectar irregularidades
- Divergência entre imóveis registrados e imóveis declarados.
- Diferença entre valor informado pelo locador e dedução feita pelo inquilino.
- Consumo de água e energia incompatível com imóvel declarado como “vago”.
- Anúncios em plataformas (Airbnb, OLX, Zap Imóveis) comparados com declarações.
O sistema usará inteligência artificial para identificar inconsistências. O aluguel “por fora” deixará de existir.
Novas Obrigações do Contribuinte
A partir de 2026:
- Emissão de nota fiscal eletrônica para cada aluguel.
- Escrituração mensal obrigatória.
- Declarações periódicas.
- Guarda de documentos por 5 anos (CTN, art. 173).
Penalidades
- Multas de até 150% do imposto devido.
- Cobrança retroativa com juros.
- Bloqueio no CIB, impossibilitando regularizações.
- Ações criminais em casos de fraude (Lei 8.137/1990).
Estratégias de Planejamento
O prazo até dezembro de 2025 é crucial. Depois disso, qualquer movimentação poderá ser questionada como simulação (CTN, art. 116).
Alternativas possíveis
- Pessoa Jurídica no Lucro Presumido: carga média de 11,33%.
- Distribuição de imóveis entre familiares: cada um fica abaixo dos limites da lei.
- Venda antecipada de imóveis: evitar tributação futura.
Holding Patrimonial: A Estratégia Mais Completa
A holding patrimonial surge como solução para investidores de médio e grande porte.
Vantagens
- Planejamento sucessório sem inventário.
- Gestão tributária com alíquota inferior à da PF.
- Proteção patrimonial contra riscos pessoais.
- Centralização da gestão de contratos.
Estudo de Caso Comparativo
Proprietário com receita anual de R$ 500 mil:
- Pessoa Física (2033): carga de até 27%.
- PJ Lucro Presumido: carga média de 11,33%.
- Holding Patrimonial: carga semelhante à PJ, com benefícios sucessórios e blindagem.
Em 10 anos, a diferença entre ficar como PF e migrar para uma holding pode superar R$ 1 milhão em economia tributária, além de evitar inventários caros e demorados.
Impacto no Mercado Imobiliário
Especialistas projetam mudanças relevantes:
- Aumento nos preços dos aluguéis entre 12% e 18% até 2030 (projeção FIPE).
- Redução da oferta de imóveis no Airbnb, devido à tributação mais pesada.
- Migração em massa de pessoas físicas para PJs e holdings.
- Consolidação de carteiras em grandes investidores, com compra de pequenos proprietários que não se adaptarem.
O Risco de Não Agir
Ignorar a reforma tributária aluguéis pode gerar:
- Multas de até 150% do imposto devido.
- Juros e autuações retroativas.
- Perda de rentabilidade dos imóveis.
- Dificuldade de vender ou regularizar bens sem CIB.
- Ações criminais em casos de fraude.
O contribuinte que não se preparar corre o risco de ver seu patrimônio se transformar em passivo.
A reforma tributária aluguéis entrará em vigor em janeiro de 2026. O prazo para agir é até dezembro de 2025. A diferença entre se organizar agora ou esperar pode representar dezenas ou centenas de milhares de reais por ano.
A AMS Consultoria Empresarial está pronta para analisar cada caso, propor estratégias legais e proteger o patrimônio de seus clientes. O momento de agir é agora.
